存量时代下基于土地价值捕获的“轨道+物业” 模式探索
Exploration of "Rail + Property" Model Based on Land Value Capture in Stock-based Development Period
郭 鉴
上海市上规院城市规划设计有限公司 总经理，高级工程师，guojian1979@163.com
袁诺亚
上海市上规院城市规划设计有限公司 正高级工程师，硕士
摘要: “轨道+物业”模式是通过土地价值捕获反哺城市公共基础设施建设投入的典型形式。在由增量迈入存量的时代背景 下，国内城市仍未摆脱土地财政的路径依赖，对“轨道+物业”模式的应用局限于前期开发阶段，面向存量时期的长效 运维思路和规划应对较为欠缺。从增量—存量两阶段平衡原理和土地—物业两层次价值捕获工具的研究出发，对日本 东京、中国香港和上海3个典型城市的“轨道+物业”模式实践进行解读，通过长效机制、创新技术、激活市场等维度进 行比较和反思，提出存量时期轨道相关规划与实施的优化建议。
Abstract: The "rail + property" model is a typical form of investment in urban public infrastructure construction by the capture of land value. In the context of the transition from increment to stock development, domestic cities still depend on the path of land finance. The application of the "rail + property" model is limited to the early development stage, and there is a lack of long- term operation ideas and planning responses for the stock-based development period. This article starts with research on the balance principle of increment-stock stages and the value capture tools of land property. It interprets the practice of the "rail + property" model in three typical cities: Tokyo, Hong Kong, and Shanghai, and reflects on it from three dimensions: mechanism, technology, and market. It proposes suggestions for the planning and implementation of rail property in the stock-based development period.
关键词：存量时期；土地价值捕获；“轨道+物业”
Keyword: stock-based development period; land value capture; "rail + property" model
中图分类号：TU984
文献标识码: A
田莉. 从国际经验看城市土地增值收益管理[J].
国外城市规划，2004，19（6）：8-13.
TIAN Li. Land value capture and allocation: from
an international perspective[J]. Urban Planning
International, 2004, 19(6): 8-13.
马祖琦，施亮，简德三，等. 我国轨道交通站场的
综合开发与法规保障：以上海的运行机制为例
[J]. 上海城市管理，2017，26（1）：64-70.
MA Zuqi, SHI Liang, JIAN Desan, et al. Comprehen-
sive development and safeguarding regulations
and rules of track transportation stations and places
in China[J]. Shanghai Urban Management, 2017, 26(1): 64-70.
张明，刘菁. 适合中国城市特征的TOD规划设计
原则[J]. 城市规划学刊，2007，167（1）：91-96.
ZHANG Ming, LIU Jing. A Chinese edition of transit-oriented development[J]. Urban Planning Forum, 2007, 167(1): 91-96.
赵 燕 菁，邱爽，沈洁，等. 城 市 用 地 的 财 务 属
性——从用地平衡表到资产负债表[J]. 城市规
划，2023，47（23）：4-13.
ZHAO Yanjing, QIU Shuang, SHEN Jie, et al. Financial attributes of urban land use: from land balance sheet to statement of assets and liabil-
ities[J]. City Planning Review, 2023, 47(23): 4-13.
刘威，刘申敏. 城市建设中的土地增值回收融资
手段[J]. 国际城市规划，2023，38（1）：35-43.
LIU Wei, LIU Shenmin. Financing urban development through land value capture tools[J].
Urban Planning International, 2023, 38(1): 35-43.
张婷婷. 城市轨道交通溢价效应及分享的研究
[D]. 上海：上海交通大学，2019.
ZHANG Tingting. The urban rail transit pecuniary
effect and its use[D]. Shanghai: Shanghai Jiao Tong University, 2019.
曹哲静. 东京轨道交通与城市空间协同发展的
历史演进和经验启示[J]. 国际城市规划，2023，
38（6）：145-155.
CAO Zhejing. Coordinated development of Tokyo
rail transit and urban space: the history and its
implications[J]. Urban Planning International,
2023, 38(6): 145-155.
刘泉，钱征寒，赖亚妮. 公交引导收缩——TOD
视角下的日本选址优化规划方法解读[J]. 国际
城市规划，2023，38（5）：112-122.
LIU Quan, QIAN Zhenghan, LAI Yani. Transit oriented shrinkage: planning methods of location
optimization plan from the perspective[J]. Urban Planning International, 2023, 38(5): 112-122.
滕梓源. 企业主导的城市轨道交通与土地一体
化开发研究[D]. 北京：北京交通大学，2021.
TENG Ziyuan. Research on enterprise-dominated
integrated development of urban rail transit and land[D]. Beijing: Beijing Jiao Tong University, 2021.
马祖琦. 东京和香港轨道交通站场综合开发启
示[J]. 都市快轨交通，2015，28（6）：144-148.
MA Zuqi. "Rail + property" mode in Tokyo and Hong Kong[J]. Urban Rapid Rail Transit, 2015, 28(6): 144-148.
香港铁路有限公司. 2022年报[EB/OL].（2023-
03-09）[2025-01-24]. https://www.mtr.com.hk/ch/
corporate/investor/2022frpt.html.
MTR Corporation Limited. Annual report 2022[EB/OL]. (2023-03-09)[2025-01-24]. https://
www.mtr.com.hk/ch/corporate/investor/2022frpt.
html.
李超. 港铁“铁路+物业”模式对城市轨道交
通可持续发展的启示[J]. 现代城市轨道交通，
2022（11）：100-104.
LI Chao. Enlightenment of the MTR "rail + property" model on the sustainable development of urban rail transit[J]. Modern Urban Transit, 2022(11): 100-104.
牛冬妮. 超大特大城市轨道综合开发的实践及
启示[J]. 城市建筑，2024（1）：133-135.
NIU Dongni. The practice and enlightenment of integrated development of the urban rail transit in
megacities[J]. Urbanism and Architecture, 2024(1):
133-135.
上海申通地铁股份有限公司. 2023年年度报告
摘 要[EB/OL]. （2024-04-18）[2025-01-24]. https://
www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
c/new/2024-04-18/600834_20240418_CZOY.pdf.
Shentong Metro Company. Annual report 2023[EB/
OL]. (2024-04-18)[2025-01-24]. https://www.
sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/
new/2024-04-18/600834_20240418_CZOY.pdf.
黄建中，曹哲静，万舸. TOD理论的发展及新技
术环境下的研究展望[J]. 城市规划学刊，2023，
276（2）：40-46.
HUANG Jianzhong, CAO Zhejing, WAN Ge. Development of the TOD theory and future research prospects in the new technological environment[J].
Urban Planning Forum, 2023, 276(2): 40-46.
